品川区・大井町駅徒歩2分の法律事務所

1. 

   当初の立ち退き通告からこの間まで3年余り、通常どおりに営業を継続できました。

   交渉段階から受任し、その後裁判に発展した事例。①再開発計画の中身が具体性に欠けること、②テナントは立地の特性を生かして営業しており移転に伴う不利益は大きいこと、③引っ越した場合に店舗のコンセプトを維持するのも困難であること、④客離れによる売上の減少が見込まれること等を指摘して、巨大資本であるオーナーはテナントの被る不利益を特に手厚く補償するべきであると主張しました。

   裁判所の嘱託を受けた不動産鑑定士が私たちの主張した事情を最大限考慮して好意的な判断を示し、最終的には、立ち退き料を7.5倍に増額することができました。

   なお、テナントは、当初の立ち退き通告からこの間まで3年余り、通常通りに営業を継続することができました。

2. 

   当初の立ち退き通告から和解まで2年余り、通常どおり営業を継続することができました。

   交渉段階で受任し、裁判に発展せず和解。オーナーは本物件の老朽化を理由に立ち退きを請求していましたが、当初は立ち退き料を支払う必要はないと考えていたようです。

   しかし、当事務所の弁護士が退去を強く拒絶すると、オーナーの側にも代理人弁護士が就任し、500万円という金額が提示されました。当事務所の弁護士は、本物件の周辺エリアでマンションが次々と建設されていることなどから、オーナーはマンション需要が活発なうちに問題を早期解決したがっているに違いないと睨み、強気の態度で交渉に臨みました。

   最終的には立ち退き料を大幅に増額することができました。なお、テナントは、当初の立ち退き通告から和解まで2年余り、通常どおり営業を継続することができました。

3. 

   補償金額を1億円以上増額することができました。

   本件は、都市再開発法に基づいて設立認可を受けた再開発組合との間で、同事業地内で営業していた飲食店舗の退去に関する補償協議を行った事案です。通常の事例とは異なり、再開発組合は、その公共的性格から建前上、すべてのテナントに公平に接することとしており、立ち退き料（補償）も、損失補償基準に基づいて緻密に積算されます。

   しかし、当事務所の弁護士は、損失補償基準の取り扱いにも精密しており、過去にも同種の事例で増額を実現しています。本件では、再開発組合による同基準の適用の在り方について厳しい指摘・批判を行い、テナントに対する補償金額が最大化するよう、1年近くに渡って粘り強く交渉して参りました。

   結果として、補償金額を1億円以上増額することができ、テナントは十分な資金を確保した上で、移転することができました。

オーナーから立ち退きを請求された場合、必ず出て行かなければなりませんか？

必ず出て行かなければいけないというわけではありません。
テナントは、借地借家法という法律によって、賃借人としての権利を手厚く保護されています。オーナーの要求に応じて退去しなければならないのは、オーナーの更新拒絶の通知等に「正当の事由」があると認められる場合に限られます。

立ち退き請求が認められるのはどのような場合ですか？

オーナーの更新拒絶の通知等に「正当の事由」があると認められる場合です。
「正当の事由」は、オーナーが立ち退きを迫る事情の重要性と、テナントが賃貸借契約の継続を求める事情の重要性を比較して決せられます。
通常の事例では、立ち退き料の支払によって、テナントの被る不利益が緩和されることを条件に、「正当の事由」が認められます。

「正当の事由」が認められる場合、すぐに退去しなければいけませんか？

「正当の事由」が認められるためには、通常、立ち退き料の支払によって、テナントの被る不利益が緩和される必要があります。
立ち退き料に関する合意が成立して退去の期限を約束している場合にはその期限まで、判決によって立ち退き料の支払が命じられ、実際に立ち退き料が支払われるまで、テナントは建物を使い続けることができます。

立ち退き料の相場はありますか？

立ち退き料の額の決め手となる事情は、ケースによって異なります。
このため、相場というものはありませんが、オーナーがテナントと直接交渉している場合には、家賃の６か月分から１年分の金額を提示されることが多いです。
他方、弁護士が介入している事例であれば、テナントがどのような業種でどのように建物を使用しているか（事務所／物販店舗／飲食店等）にもよるものの、家賃の３年分から２０年分の範囲で金額を決めているケースが多いです。
なお、ご自身の得られる立ち退き料の見込みは、個別にお問い合わせください。

自分で交渉しても、増額するのは難しいでしょうか？

立ち退き料を増額するためには、オーナーの主張している立ち退きを迫る事情を的確に分析・批判した上で、賃貸借契約の継続を求めるテナント側の事情を詳細に主張する必要があります。
また、立ち退き料の考え方や算定方法を念頭に置きつつ、ご自身の正当と考える金額を説得的に説明できなければなりません。ご自身での対応は通常困難ですし、本業もある中、知識を身に着けて戦うのにも限界があるため、オーナーからも足元を見られてしまうかも知れません。

Step.1無料相談

担当弁護士が現在お困りの状況等を詳しくお伺いいたします。
土日祝日、夜間のご来所にも対応しており、初回相談完全無料です。

Step.2ご依頼

弁護士からのご説明にご理解・納得いただけましたら正式なご契約となります。
着手金は、後日お振り込みいただきます。事案によっては分割払いにも対応しています。

Step.3交渉

弁護士は、速やかにオーナーとの交渉をスタートします。
オーナーとのやり取りは、すべて弁護士が行います。正当な立ち退き料を獲得するまで、これまでどおり建物を使い続けることができます。

Step.4解決

立ち退き料の金額、支払時期、退去期限のほか、原状回復の範囲、敷金の返還等の条件を取り決めることにより、解決となります。私たちは、お客様が立ち退き料を受け取り、引っ越しを完了するまでサポートします。
無事解決に至った場合には、報酬金をお支払いいただき、契約終了となります。

事務所名

弁護士法人はれやか法律事務所

代表弁護士

小林 嵩　第一東京弁護士会

住所

〒140-0014
東京都 品川区大井1-11-1
大井西銀座ビルD棟3階

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